С 1 сентября 2025 года в России вступили в силу существенные изменения в законодательстве (353-ФЗ от 31.07.2025), регулирующем оборот и использование земельных участков, предназначенных для садоводства и индивидуального жилищного строительства.
Нововведения направлены на борьбу с хаотичной застройкой, мошенническими схемами и спорами между собственниками. Ключевые запреты коснулись продажи “голой” земли с постройками, раздела строений и учреждения новых садоводств на неподходящих территориях.
Продажа участка только вместе с домом
Одним из главных изменений стал запрет на отчуждение (продажу, дарение, мену) садовых и огородных земельных участков отдельно от расположенных на них зданий и сооружений. Теперь собственник не может продать только землю, оставив в своей собственности дом, баню, гараж или иную постройку, зарегистрированную в установленном порядке. Этот принцип “единой судьбы” земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости был закреплен и ранее, но новые поправки конкретизировали его применение именно для дачных участков, чтобы исключить лазейки в законе.
Эта мера призвана защитить права покупателей и сократить количество судебных споров. Ранее встречались ситуации, когда недобросовестные продавцы реализовывали только участок, “забывая” про строения, что создавало новому владельцу серьезные юридические проблемы в будущем.
Раздел домов и построек между собственниками запрещен
Другим важным нововведением является прямой запрет на раздел между собственниками жилых и садовых домов, а также хозяйственных построек и гаражей, расположенных на садовых и огородных участках. Это означает, что теперь невозможно выделить долю в натуре в дачном доме, превратив его в аналог многоквартирного дома с несколькими собственниками отдельных частей.
Законодатели считают, что такое “дробление” недвижимости часто приводило к конфликтам между соседями по дому из-за невозможности четко разграничить зоны ответственности за содержание общего имущества и пользование участком. Теперь строение должно иметь одного или нескольких собственников, владеющих им на праве общей долевой собственности без выделения конкретных помещений.
Ограничения на создание новых садоводств
Новый закон вводит ограничения на создание товариществ собственников недвижимости (ТСН, включая СНТ и ОНТ) на землях, которые для этого не предназначены. В частности, запрещено учреждать садоводства:
- на сельскохозяйственных угодьях;
- на территориях в границах населенных пунктов, если их градостроительный регламент не предусматривает возможность ведения садоводства и огородничества.
Эта норма направлена на пресечение практики, когда под видом дачных поселков фактически велась жилая застройка на землях, не обеспеченных необходимой социальной и транспортной инфраструктурой. Теперь перед созданием нового товарищества необходимо будет убедиться, что вид разрешенного использования земли допускает ведение садоводства.
Помимо этих ключевых изменений, с 1 сентября 2025 года также вступил в силу запрет на ведение любой предпринимательской деятельности на территории СНТ, за исключением той, что направлена на личные нужды садоводов. Кроме того, были уточнены критерии, по которым земельный участок может быть признан неиспользуемым и изъят у собственника. В совокупности эти меры должны привести к упорядочиванию загородного землевладения и сделать рынок дачной недвижимости более прозрачным и цивилизованным.